Водоохранная зона и прибрежная защитная полоса: как отличить, что запрещено и как проверить участок

Участок рядом с рекой, озером или морем часто выглядит особенно привлекательным: вид на воду, возможность отдыха, высокая ценность для загородного дома или туризма. Но близость к водоёму может означать не только красивую локацию, но и ограничения в использовании земли.

Чаще всего покупатели сталкиваются с двумя похожими понятиями - водоохранная зона и прибрежная защитная полоса. Их легко перепутать: обе связаны с водным объектом, обе могут попадать на земельный участок и обе влияют на допустимое использование территории. Однако это не одно и то же.

В этой статье разберём:

• что такое водоохранная зона;
• чем прибрежная защитная полоса отличается от водоохранной зоны;
• какие ограничения действуют;
• как определить, попадает ли участок в границы таких зон;
• почему не стоит путать эти территории с зонами затопления и подтопления.

Что такое водоохранная зона

Водоохранная зона - это территория, примыкающая к береговой линии моря, реки, ручья, канала, озера или водохранилища. Режим такой территории установлен статьёй 65 Водного кодекса РФ (74-ФЗ): на ней действует специальный режим хозяйственной и иной деятельности, направленный на защиту водного объекта от загрязнения, засорения, заиления и истощения.

Проще говоря, государство устанавливает вокруг водоёма территорию с ограничениями, чтобы деятельность человека не ухудшала состояние воды и берегов.

Водоохранная зона не означает, что участок нельзя купить, продать, оформить в собственность или использовать вообще. Но она может существенно влиять на то, что именно можно делать на участке, где размещать постройки, как организовывать подъезд, канализацию, парковку, хозяйственную деятельность и благоустройство.

Важно: водоохранная зона - это не обязательно узкая полоса непосредственно у воды. Для рек и ручьёв её ширина зависит от протяжённости водотока и может составлять от 50 до 200 метров - порядок определения размеров также установлен ст. 65 Водного кодекса РФ.

Что такое прибрежная защитная полоса

Прибрежная защитная полоса - это более строгая территория внутри водоохранной зоны, непосредственно примыкающая к береговой линии. Её границы и ширина также определяются по ст. 65 Водного кодекса РФ.

Если представить водоохранную зону как большую территорию вокруг водоёма, то прибрежная защитная полоса - это её наиболее чувствительная часть у берега. Именно здесь законодатель вводит дополнительные ограничения.

Её ширина зависит от уклона берега:

• 30 метров - при обратном или нулевом уклоне;
• 40 метров - при уклоне до 3 градусов;
• 50 метров - при уклоне 3 градуса и более.

Для ряда водных объектов действуют специальные правила. Например, прибрежная защитная полоса болот устанавливается шириной 50 метров, а для озёр и водохранилищ с особо ценным рыбохозяйственным значением - 200 метров.

Водоохранная зона и защитная полоса: главное отличие

Главная мысль: если участок попадает в прибрежную защитную полосу, он одновременно находится и в водоохранной зоне. Но обратное неверно: участок может быть в водоохранной зоне и не попадать в прибрежную защитную полосу.

Какие ограничения действуют в водоохранной зоне

Перечень запретов установлен статьёй 65 Водного кодекса РФ (в частности, её пунктом 15). В границах водоохранных зон нельзя размещать кладбища, скотомогильники, места захоронения отходов, отдельные опасные вещества и объекты, связанные с отходами. Также запрещено использовать сточные воды для удобрения почв.

Для обычного покупателя участка наиболее практическое значение имеют вопросы строительства, подъезда и инженерной инфраструктуры.

Например, движение и стоянка транспортных средств в водоохранной зоне в общем случае запрещены вне дорог и специально оборудованных мест с твёрдым покрытием. Это может быть критично для базы отдыха, глэмпинга, участка под парковку, склада, строительства или частного дома с подъездом к воде.

При этом наличие водоохранной зоны не создаёт автоматический запрет на любое строительство. Но проектирование и использование участка нужно оценивать с учётом вида разрешённого использования, градостроительных регламентов, местных правил землепользования и застройки, санитарных и природоохранных требований - в том числе норм Земельного кодекса РФ (136-ФЗ) о землях с особыми условиями использования.

Особое внимание стоит уделить канализации, септикам, подъездным путям, парковке, размещению техники и планам по хозяйственной деятельности. Ошибка на этапе покупки может обернуться тем, что желаемая схема использования участка окажется невозможной либо потребует дорогих проектных решений.

Что дополнительно запрещено в прибрежной защитной полосе

В прибрежной защитной полосе действуют все ограничения водоохранной зоны, а также дополнительные запреты по п. 16 ст. 65 Водного кодекса РФ.

В частности, здесь запрещаются:

• распашка земель;
• размещение отвалов размываемых грунтов;
• выпас сельскохозяйственных животных;
• организация для животных летних лагерей и ванн.

Это особенно важно для участков сельскохозяйственного назначения, фермерских хозяйств, земель под растениеводство, животноводство и проектов, связанных с освоением территории у воды.

Например, земельный участок может выглядеть подходящим для сельхозпроекта, но его часть окажется в прибрежной защитной полосе. Тогда распашка этой части будет запрещена, а фактическая полезная площадь участка для предполагаемого использования уменьшится.

Не путайте с береговой полосой

Ещё одно похожее понятие - береговая полоса. Это не водоохранная зона и не прибрежная защитная полоса.

Береговая полоса - участок земли общего пользования вдоль берега водного объекта. Правила её установления и использования закреплены в ст. 13 Водного кодекса РФ. По общему правилу её ширина составляет 20 метров, а для каналов, а также рек и ручьёв протяжённостью до 10 километров - 5 метров.

Практический смысл в том, что у многих водных объектов граждане вправе иметь свободный доступ к береговой полосе для общего пользования. Поэтому участок с «собственным выходом к воде» не всегда означает возможность перекрыть проход к берегу забором или ограничить доступ другим людям.

Перед покупкой участка у воды стоит отдельно проверить:

• где проходит береговая линия;
• есть ли береговая полоса общего пользования;
• не пересекает ли она границы участка;
• как фактически организован доступ к воде;
• есть ли уже заборы, постройки или иные объекты в проблемной зоне.

Не путайте с зонами затопления и подтопления

Водоохранная зона отвечает прежде всего за защиту самого водного объекта от негативного воздействия человека. Зоны затопления и подтопления решают другую задачу: они связаны с риском негативного воздействия воды на территорию, здания и инфраструктуру.

Участок может:

• находиться в водоохранной зоне, но не попадать в зону затопления;
• попадать в зону затопления, но не входить в водоохранную зону;
• одновременно иметь оба ограничения;
• не иметь ни одного из них.

В зонах затопления и подтопления действует отдельный специальный режим по Водному и Земельному кодексам РФ, а границы определяются по постановлению Правительства РФ от 18.04.2014 № 360. В частности, строительство объектов капитального строительства допускается не всегда: объект должен быть обеспечен сооружениями или методами инженерной защиты от негативного воздействия вод.

Подробно про зоны затопления и подтопления можно прочитать в отдельной статье: как проверить участок на зоны затопления и подтопления.

Как проверить участок на водоохранную зону и прибрежную защитную полосу

Проверку лучше проводить до аванса, задатка или подписания договора купли-продажи. Особенно если вы покупаете землю под дом, базу отдыха, глэмпинг, туризм, сельхозпроект, склад, производство или девелопмент.

1. Найдите кадастровый номер участка

Проверка начинается с точной идентификации объекта. Адреса могут быть неточными, участки - иметь похожие описания, а границы - не совпадать с тем, что показывает продавец на схеме.

Кадастровый номер позволяет проверить конкретный земельный участок, его площадь, границы, категорию земель, вид разрешённого использования и зарегистрированные ограничения.

2. Проверьте сведения ЕГРН

ЕГРН - один из основных официальных источников сведений об участке. Сведения о зонах с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) вносятся в реестр по Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и отражаются в ст. 56 Земельного кодекса РФ. В выписке могут быть указаны зарегистрированные ограничения прав и сведения о таких зонах.

При этом отсутствие явной записи в полученной выписке не всегда означает отсутствие риска. Границы зон могли быть внесены не полностью, отображаться в другом массиве данных либо требовать отдельного пространственного сопоставления с границами участка.

Поэтому выписку ЕГРН стоит рассматривать как важный, но не единственный этап проверки.

3. Посмотрите НСПД и публичные пространственные данные

НСПД помогает увидеть участок на карте, оценить его положение относительно рек, озёр, ручьёв, каналов и иных водных объектов, а также проверить доступные слои с границами зон.

Это удобный способ быстро понять, насколько участок близок к воде и есть ли очевидное пересечение с водоохранной зоной или прибрежной защитной полосой. Пошаговый разбор работы с картой - в статье как проверить участок на НСПД.

Однако при сложной конфигурации участка, неточных границах водного объекта или спорном расположении одной карты недостаточно. Нужно сопоставлять несколько источников и учитывать юридически значимые сведения.

4. Проверьте границы на местности и документы

Если участок расположен близко к воде, важно не ограничиваться картой. Полезно изучить:

• координаты границ участка;
• сведения ЕГРН;
• схему расположения земельного участка;
• проект межевания или межевой план - при наличии;
• документы по планируемому строительству;
• правила землепользования и застройки;
• ограничения, отражённые в градостроительной документации.

Для проекта с серьёзными вложениями разумно привлечь кадастрового инженера, земельного юриста или профильного проектировщика. Особенно если на участке уже есть капитальные объекты, планируется строительство, изменение вида разрешённого использования или раздел земли.

Что проверить перед покупкой участка у воды

Перед сделкой полезно ответить на несколько вопросов:

• Какой именно водный объект расположен рядом с участком?
• Где проходит его береговая линия?
• Попадает ли участок в водоохранную зону?
• Есть ли пересечение с прибрежной защитной полосой?
• Какая площадь участка фактически затронута ограничениями?
• Планируется ли строительство, распашка, парковка, размещение техники, септика или иных объектов?
• Не находится ли участок одновременно в зоне затопления или подтопления?
• Есть ли ограничения в ЕГРН и соответствуют ли они фактической ситуации?
• Не создаёт ли береговая полоса общего пользования проблему для забора, прохода или доступа к воде?

Если ограничения затрагивают только небольшую часть участка, это не всегда повод отказаться от покупки. Но цена, схема застройки и бизнес-модель должны учитывать реальное, а не номинальное использование земли.

Главное

Водоохранная зона и прибрежная защитная полоса - не одно и то же.

Водоохранная зона охватывает территорию у водного объекта и устанавливает общий природоохранный режим. Прибрежная защитная полоса располагается внутри неё, ближе к берегу, и предусматривает дополнительные ограничения.

При покупке участка рядом с водой недостаточно посмотреть красивую точку на карте или получить слова продавца, что «всё можно». Нужно проверить кадастровые границы, сведения ЕГРН, НСПД, расположение водного объекта и возможные смежные ограничения - в том числе зоны затопления и подтопления.

Проверить участок по кадастровому номеру и увидеть основные земельные риски в одном отчёте можно через GeoRisk. Пошаговый запуск - в инструкции «Как проверить участок».