Как проверить участок на зоны затопления и подтопления

При покупке земельного участка или планировании строительства важно понимать, попадает ли территория в зону затопления или подтопления. Эти зоны относятся к ЗОУИТ - зонам с особыми условиями использования территории - и напрямую влияют на возможность строительства, стоимость участка и риски для дома.

В этой статье разберём, что такое зона затопления и зона подтопления простым языком, какие ограничения они накладывают и как проверить свой участок.

Что такое зона затопления простыми словами

Зона затопления - это территория, которая может периодически покрываться водой при повышении уровня в реке, озере или водохранилище. Вода выходит из берегов во время половодья, паводков или ледовых заторов и затапливает прилегающую местность.

Для собственника участка это означает риск, что землю и постройки может заливать водой: весной, во время сильных дождей или при авариях гидротехнических сооружений. В зависимости от вероятности затопления выделяют участки, затапливаемые чаще или реже, но сам факт нахождения в зоне затопления - уже важное ограничение.

Что такое зона подтопления и чем она опасна

Зона подтопления - это территория рядом с зоной затопления, где из-за высоких уровней воды в реке или водохранилище поднимается уровень грунтовых вод. Вода не обязательно выходит на поверхность, но подходит близко к фундаментам и коммуникациям.

Последствия для участка:

• постоянная сырость грунта;
• риск повреждения фундаментов и подвалов;
• ускоренное разрушение конструкций и ухудшение условий проживания;
• проблемы с эксплуатацией инженерных сетей (канализация, водопровод, подземные кабели).

Если дом стоит в зоне подтопления без учёта этих факторов, со временем это приводит к трещинам, сырости в подвале и росту расходов на ремонт.

Чем отличается затопление от подтопления

Главное отличие - откуда приходит вода и как она действует.

Затопление - вода приходит сверху: участок уходит под воду, на поверхности появляется поток или «озеро» на время. Можно увидеть, как река выходит из берегов и покрывает землю.

Подтопление - вода поднимается снизу: уровень грунтовых вод подходит к поверхности, грунт становится насыщенным, возникает сырость и проблемы с фундаментом, даже если сверху воды нет.

С точки зрения рисков:

• зона затопления - это угроза кратковременного, но сильного воздействия воды (разлив, паводок);
• зона подтопления - это долгосрочная нагрузка на конструкции и почву, которая влияет на устойчивость дома и комфорт проживания.

По законодательству обе эти зоны относятся к видам ЗОУИТ и требуют специального режима использования земли. Рядом с водой часто действуют и другие ограничения - например, водоохранные зоны; их не стоит путать с зонами затопления и подтопления, хотя на одном участке они могут сочетаться.

Законодательство: Водный кодекс, Земельный кодекс и постановление № 360

Вопрос зон затопления и подтопления регулируется несколькими ключевыми документами:

• Водный кодекс Российской Федерации - даёт базовое определение негативного воздействия вод и зон затопления/подтопления, а также устанавливает общие правила их учёта.
• Земельный кодекс РФ - относит зоны затопления и подтопления к зонам с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Это значит, что такие зоны накладывают ограничения на использование земельных участков и объектов капитального строительства.
• Постановление Правительства РФ от 18.04.2014 № 360 «Об определении границ зон затопления, подтопления» - подробно описывает, как рассчитываются и наносятся границы этих зон на карты, какие уровни обеспеченности и глубины грунтовых вод учитываются.

На основе этих документов уполномоченные органы (Федеральное агентство водных ресурсов и его территориальные подразделения) определяют границы зон затопления и подтопления, а сведения о них передаются в ЕГРН как обременения земельных участков.

Ограничения для строительства в зонах затопления и подтопления

Зоны затопления и подтопления - это не просто линия на карте. Они влияют на то, как можно использовать землю и что можно построить.

Основные последствия:

• Ограничения на строительство. В таких зонах строительство объектов капитального строительства может быть запрещено или допускается только при наличии инженерной защиты (дамбы, берегоукрепление, специальные фундаменты, дренажные системы).
• Дополнительные требования к проектированию. При разработке проектной документации нужно учитывать повышенную нагрузку воды, возможное затопление и подтопление, а значит - закладывать дополнительные меры защиты.
• Риски для разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию. В ряде случаев органы власти могут отказать в согласовании или потребовать доработки проекта.
• Снижение ликвидности участка. Земля в зонах затопления и подтопления обычно менее привлекательна для покупателей, страховых компаний и банков, что влияет на её рыночную стоимость.

Коротко: участок в зоне затопления или подтопления - это высокий инженерный и юридический риск. Узнать об этом лучше до покупки, а не после.

Как узнать, есть ли на вашем участке зона затопления или подтопления

Есть несколько способов проверить, попадает ли участок в зону затопления или подтопления.

1. Выписка из ЕГРН

Сведения о зонах с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), включая зоны затопления и подтопления, указываются в выписке из ЕГРН.

Если зона официально установлена, в разделе об ограничениях и обременениях земельного участка появляется соответствующая запись. Это основной юридический источник: именно запись в ЕГРН фиксирует обременение участка.

2. Региональные карты зон затопления и подтопления

В ряде регионов публикуются схемы затопления и подтопления на сайтах органов власти или водных ведомств. На таких картах можно визуально оценить, попадает ли ваш участок в границы зоны.

Для этого обычно нужно:

• найти актуальную карту для вашего региона;
• сопоставить её с публичной кадастровой картой (НСПД) или координатами участка;
• понять, пересекается ли граница зоны с вашим участком.

3. Карты и геоинформационные сервисы

Дополнительно можно сверить участок на картах, где зоны затопления и подтопления показаны вместе с кадастровым контуром и другими ЗОУИТ - водоохранными зонами, охранными зонами ЛЭП, зонами охраны объектов культурного наследия и т. д. Так проще увидеть не только факт обременения, но и как именно граница зоны проходит относительно пятна застройки.

Зачем проверять зоны затопления и подтопления до покупки

Покупка участка без проверки зон затопления и подтопления - это риск:

• получить землю, которую регулярно или периодически заливает водой;
• вложиться в дом с постоянной сыростью и проблемами с фундаментом;
• столкнуться с ограничениями по строительству и снижением стоимости объекта.

Проверка перед сделкой - дешёвая страховка от дорогостоящих ошибок. Сделать её можно вручную - через ЕГРН и региональные карты - либо за 30 секунд через GeoRisk: по кадастровому номеру или координатам сервис покажет зоны затопления и подтопления и другие ЗОУИТ в одном отчёте. Пошаговый запуск - в инструкции «Как проверить участок».